Verkehrswertermittlungsverfahren

    Definition VERKEHRSWERTGUTACHTEN NACH § 194 BAUGB (BAUGESETZBUCH)

    Auszug § 194 BauGB (Baugesetzbuch):

     

    "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

    Nachfolgend finden Sie eine Auswahl von Verkehrswertverfahren in der Immobilienbewertung

    Ertragswertverfahren

    Bei Miet- und Gewerbeobjekten, steht nicht der Sachwert, sondern der Ertragswert im Vordergrund. Für Investoren stehen daher die tatsächlich erzielbaren Erträge (Mieten bzw. Pachten) des Objektes besonders im Fokus. Der Wert von Mietobjekten wird i.d.R. im Ertragswertverfahren ermittelt bzw. wird mit Hilfe einer Ertragswertermittlung bestimmt.

     

    Eine Sonderform der Ertragswertermittlung ist das periodische Ertragswertverfahren, bei dem die Erträge nicht konstant sind. Bei periodischen Ertragswertverfahren können unterschiedliche Erträge im Bewertungszeitraum berücksichtigt werden.

    Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren bzw. die Sachwertermittlung wird überwiegend für selbst genutzte Wohnhäuser verwendet. Um den Wert einer Immobilie im Sachwertverfahren zu ermitteln, werden zunächst die Neuherstellungskosten auf Grundlage der NHK (Normalherstellungskosten) ermittelt. Nach Anpassung diverser Zu- bzw. Abschläge, wird der vorläufige Sachwert mit dem so genannten Sachwertfaktor* angepasst.

     

    *Der Sachwertfaktor wird von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Form eines Grundstücksmarktberichtes jährlich veröffentlicht.

    Sonderimmobilien

    Bei der Bewertung von Sonderimmobilien wie z.B. Hotels und Gaststätten sind vor allem die zukünftigen, nachhaltig erzielbaren Erträge bzw. Einkünfte die Berechnungsgrundlage für den Verkehrswert.

     

    Die Erträge werden wie beim Ertragswertverfahren, unter Berücksichtigung verschiedener Zu- und Abschläge hochkapitalisiert und führen so zum Verkehrswert der Immobilie.

     

    Sind die Erträge nicht konstant (z.B. bei einem Betreiberwechsel bzw. unter Berücksichtigung vertraglich vereinbarter Zu- oder Abschläge, kann der Verkehrswert analog des Ertragswertverfahren mit Hilfe des periodischen Ertragswertverfahren ermittelt werden.


    Bewertung von Photovoltaikanlagen im Rahmen einer Immobilienbewertung

     

    Ist auf dem Dach einer zur bewertenden Immobilie eine PV - Anlage (Fotovoltaik - Anlage) installiert, so ist diese in der Regel in der Immobilienbewertung zu berücksichtigen.

     

    Der Wert einer Fotovoltaikanlage ist überwiegend von dessen Erträgen (Einspeisevergütung und Anlagengröße) und der Restlaufzeit der garantierten Einspeisevergütung (i.d.R 20 Jahre nach Inbetriebnahme) abhängig.

     

    Eine separate Bewertung von Photovoltaikanlagen (PV- Anlage) z.B. für Versicherungszwecke, Verkauf usw. ist ebenfalls möglich.

    Berücksichtigung von Bauschäden und BAumängel in der Wertermittlung

    Wir als Sachverständige haben für Bauschäden und Baumängel ein geschultes Auge und wissen, wo wir hinschauen müssen. Zudem sind wir in der Lage festgestellte Bauschäden und Baumängel angemessen zu bewerten.